Nossa equipe jurídica explica as diferenças entre cada um desses documentos, quando são necessários e como consegui-los
Em uma transação imobiliária umas das dúvidas mais recorrentes é: O que é e para que servem a matrícula, a escritura pública e o registro?
Primeiramente, é importante ressaltar que os três documentos são de suma importância na hora de vender ou adquirir um imóvel. Além da segurança jurídica que eles fornecem, são esses documentos que de fato concretizam a transferência do imóvel.
MATRÍCULA DO IMÓVEL
A matrícula é como se fosse a certidão de nascimento do imóvel, onde constam todos os dados referentes a características e acontecimentos, como a data de construção, metragem, localização, cômodos, averbações, transações e ônus.
Ônus são pendências que existem sobre aquele imóvel. As mais comuns e que requerem cautela são:
- Hipoteca: O imóvel que tem em sua matrícula uma hipoteca registrada serve como garantia para um empréstimo feito anteriormente.
- Alienação: Quando o pagamento por um imóvel é feito de forma parcelada essa informação também é averbada na matrícula. Neste tipo de transação o comprador utiliza o imóvel, mas ele permanece no nome do vendedor até a quitação.
- Penhora: É averbada na matrícula a penhora do imóvel quando o proprietário é inadimplente e tem o bem confiscado como forma de quitação de dívidas.
Com base nesses dados é possível decidir se você deve prosseguir ou não com a negociação de uma forma mais segura.
A matrícula é adquirida no Cartório de Registro de Imóveis de acordo com a Comarca e localização, por sua numeração individual ou pelo endereço completo do imóvel.
ESCRITURA
A escritura é um documento público que expressa a vontade das partes, de acordo com condições pré-estabelecida, e que é confeccionado e lavrado pelo Tabelionato de Notas, por um tabelião ou escrevente.
Na escritura pública as principais informações constantes são:
- Qualificação das partes: vendedor e comprador; falecido e herdeiros; cedente e cessionário; doador e donatário
- Descrição geral do imóvel: endereço, cadastro municipal, número da matrícula, registro de imóveis competente
- Forma de pagamento: à vista, financiamento pelo banco, financiamento pela construtora, permuta
- Percentual e valor do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) ou imposto de transmissão causa mortis e doação (ITCMD)
- Obrigação das partes: desocupação do imóvel, pagamento de impostos condominiais, registro na matrícula, transferência de IPTU
- Documentos arquivados na serventia: Matrícula atualizada, guia de ITBI com comprovante, certidões negativas de débitos, certidão de valor venal etc.
O valor da escritura é tabelado e diferente de estado para estado. Já o valor do ITBI muda conforme o município do imóvel adquirido e varia entre 2% e 4%. Geralmente quem deve arcar com essa despesa é o comprador do imóvel.
Em alguns casos pode haver desconto ou mesmo isenção do ITBI, como em financiamento realizado através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para quem está comprando seu primeiro imóvel por meio do SFH, dependendo do valor pago na compra e no caso de aquisição através do Programa Habitacional Casa Verde e Amarela esse valor também não é cobrado.
O prazo para que a escritura fique pronta é informado pelo Tabelião de Notas escolhido pelas partes, mas, no geral, varia entre 15 e 30 dias, dependendo da demanda e da entrega dos documentos necessários.
Em alguns casos há necessidade da apresentação específica de um documento, como em casos de financiamento, mas, no modo geral, os principais documentos para pessoa física e jurídica necessários são:
- Documento de Identificação: carteira de identidade, a carteira nacional de habilitação, o registro nacional de estrangeiros ou passaporte válido.
- Comprovante de residência: conta de consumo ou declaração de residência com reconhecimento de firma.
- Comprovante de estado civil: certidão de nascimento, casamento ou escritura de união estável.
- Comprovante de renda: holerite, carteira de trabalho, extrato bancário dos últimos 90 dias ou imposto de renda.
- Certidões Negativas: receita federal, protesto, ação cível, falência, trabalhista, criminal.
- Contrato Social: incluir última Alteração Contratual, ficha Cadastral e situação Cadastral
- Cartão do CNPJ
- Documento de Identificação dos representantes. Caso os representantes sejam nomeados por procuração é preciso apresentar certidão atualizada da procuração
- Balanço Patrimonial Homologado e assinado pelos responsáveis
Após a lavratura da escritura pública e o pagamento do respectivo imposto quem está realizando a compra deve levar esses documentos ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
REGISTRO
O registro é o passo final e mais importante da transação. É por meio do registro que o imóvel passa de fato para o nome de quem comprou. A regra geral é: Quem não registra não é dono, conforme trata artigo 1245 do código civil.
Art. 1245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Isso acontece porque enquanto o imóvel permanecer no nome do antigo proprietário ele é o responsável pelos impostos, bem como pela propriedade do imóvel em si.
Outra situação relevante é quando o vendedor possui alguma pendência com a justiça e seus bens são acionados. Neste caso, um imóvel que ainda não tenha sido registrado entra também em disputa, mesmo que a escritura já tenha sido feita.
Para realizar o registro da escritura na matrícula é necessário levar ao Cartório de Registro de Imóveis a escritura com o imposto recolhido, pagar o valor da prenotação para análise do título e posteriormente o valor de registro.
O preço é tabelado para cada Estado e varia conforme a faixa de valor do imóvel adquirido. O valor base para cobrança pode ser o valor venal ou o valor de aquisição, dependendo de qual for maior.
A entrada para registro da escritura pode ser fisicamente no cartório ou on-line pela plataforma do ONR-REGISTRADORES (https://registradores.onr.org.br/). O prazo de registro pode levar até 30 dias, mas em casos de pendências e cumprimento de notas de exigências, o prazo pode ser estendido.
Depois que o registro é feito o comprador detém a posse do imóvel, constando na matrícula como dono e podendo, então, vender, ceder ou doar.
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